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【政策解读】个人住房贷款利率调整!利率降了还是升了?

发布日期:2019-09-10 21:14   来源:未知   阅读:

  消息一出,大家议论纷纷:什么是LPR?这次改革与之前有什么区别?新的贷款利率如何计算呢?

  LPR(Loan Prime Rate)全称是贷款基础利率,是由国内18家综合实力较强的大中型银行根据市场行情进行集中报价,对报价进行加权平均计算,形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。运行初期向社会公布1年期贷款基础利率。2013年10月25日,贷款基础利率集中报价和发布机制正式运行,首日一年期贷款基础利率5.71%。

  LPR则是每月变化,中国人民银行发布公告称:自2019年8月20日起,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率,公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

  全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。

  总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。此外,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的。我认为此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。

  央行将确定房贷利率加点下限的权利,下放到央行省级分支机构,此后房贷利率分城施策将强化,房贷利率将成为直接的房地产市场调控工具,对于此前没有利用利率进行调控的城市,此后优惠政策将消失,我预测部分城市二套房的贷款利率还有上调的可能性。不过如果此后LPR下调,房贷利率也会随大市下调。

  目前各地细则还未公布,但我认为从“房住不炒”的内涵来看,对于为首套房刚需购房者可能会是利好,房贷利率直接调控作用将更加明显,可能后市刚需购房者和多套房购房者的房贷利率还会出现分化。

  银行住房按揭贷款利率需同时满足全国及地方住房信贷政策要求规定的加点下限要求,在不突破此下限情况,根据借款人资质等,确定最终贷款利率。全国要求首套房房贷利率不能低于LPR,比如,地方要求加点幅度不能低于30BP,那么该笔首套房房贷利率不能低于LPR+30BP。倘若,这个借款人资质一般,银行可以与借款人协商贷款利率为LPR+50BP。对银行净息差是好事,缓解息差下行压力。

  以5年以上贷款利率为例,原基准利率为4.9%,现LPR为4.85%——首套房贷若不加点,比基准利率低5个基点(目测加点可能性高);二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6),约为基准利率上浮11%。

  他还谈到,这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

  第一,目的在于和LPR报价机制紧密衔接,同时突出住房贷款的行业特点和政策导向。

  第二,新老划断,新发生商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

  第三,利率从高。首套房商贷不得低于定价基准,二套房商贷不得低于定价基准加点60个基点,体现了“房住不炒”、从紧从严的政策导向。

  第四,重新定价。周期最短为1年,这个与以往政策一致,但重新定价时以当月市场报价利率为定价基准。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。

  此外,上海是住房按揭贷款利率最低的大城市,首套房贷款利率95折较普遍,估计之后利率要比之前实际利率上调些。其他地方按揭贷款利率基本跟之前一样。考虑到未来LPR可能会下降,而基准利率不动,LPR定价可能更划算些。

  按照这个公告,定价基准转换后,全国范围内新发放首套利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)

  而目前基准利率是4.9%,首套如果是基准,那么是4.9%,目前深圳很多是上浮5%是5.145%,有的甚至上浮10%。二套则至少是上浮10%,上浮后是5.39%。调整后,接下来首套4.85%、二套5.45%,结果是,首套房贷利率下降了0.295%,二套则上浮了0.06%。可以说是利好,因为首套下降幅度明显,二套上浮不多。

  当然,实际首套房贷是否真的能下浮这么多,还要看银行,毕竟政策规定是不低于LPR加60个基点,银行大可以加更多基点,实行市场化定价。如果是首套房,建议等10月8日后再去办贷款。

  值得注意的是,LPR是变化的,所以这个调整后的首套、二套利率可能每个月不一样。

  淘哥觉得,在全球降息潮之下,货币政策大方向应该还是稳健略偏松,未来首套房贷利率可能还会更低于4.85%。www.4112345.com而二套目前5.45%,略高于这次调整前的5.39%,未来也可能低于5.39%。

  综合而言,这个政策整体中性,略偏利好。对初次置业者毫无疑问是一个好消息,利率下浮明显。对于改善型需求,短期看利率略有上浮,但中长期可能会下降。

  同时,如果未来对二套只是LPR+60个基点,而不是增加更多基点(政策是不低于+60基点),这比过去,二套房贷动不动上浮15%、20%甚至30%的政策,更加温和。